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INVESTIR DANS LE GRAND PARIS – BONNE IDÉE ?

10/06/22

À l’horizon 2030, le projet du Grand Paris va prendre forme. Totalement novateur dans l’aménagement du territoire, il fera de Paris l’une des plus grandes mégapoles mondiales, marquant le début d’une nouvelle ère pour l’investissement francilien. Articulé autour d’un grand projet de transport urbain, le Grand Paris Express, il promet le développement de constructions autour des grands axes.

À l’aube des Jeux Olympiques de 2024, c’est le moment propice pour investir dans le Grand Paris mais tous les secteurs ne se valent pas. Totem Invest fait le point avec vous.

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Le projet du Grand Paris.

Le Grand Paris, une nouvelle métropole.

Le Grand Paris est un projet visant à modifier l’agglomération parisienne en une grande métropole internationale du XXIème siècle. Le projet vise à améliorer la qualité de vie de ses habitants, réduire les inégalités territoriales et constituer une ville durable. Ce projet, mené sous la présidence de Nicolas Sarkozy, voit le jour en 2008, et démarre en 2015. La fin des travaux est prévue pour 2030, avec une accélération autour de 2024 pour le lancement des Jeux Olympiques de Paris.

En souhaitant positionner Paris dans le top des grandes mégapoles mondiales, le projet du Grand Paris a prévu la multiplication d’infrastructures actuellement en cours de construction. Mais son point fort est son nouveau et très important réseau de transport.

Le Grand Paris Express.

D’une longueur totale de 200 km, le Grand Paris Express est un réseau de transport public composé de quatre lignes de métro autour de Paris, et de l’extension de deux lignes existantes. 

La ligne 15, la plus attendue du Grand Paris Express, a prévu d’encercler la capitale et de former un tour. Ce grand changement vise à créer des connexions afin de relier les grands pôles économiques entre eux, ainsi que les aéroports, les gares TGV et le centre de Paris.

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Tracé géographique exact du projet actuel complet de la ligne 15 prévu à l’horizon 2030 au plus tôt. La ville de Paris est représentée au centre.
Source : Wikimedia commons

Le Grand Paris vise donc à désengorger de nombreuses villes d’Ile-de-France, en prévoyant la construction de 57 nouvelles gares. Ce moment est propice pour investir dans l’immobilier du Grand Paris, sachant que la construction de 70 000 logements neufs par an devrait accompagner ce projet ambitieux.

Pourquoi investir dans le Grand Paris ?

Réaliser un investissement locatif dans le Grand Paris.

Les Parisiens sont de plus en plus nombreux à délocaliser en banlieue parisienne afin d’occuper un logement moins cher. Ils cherchent une qualité de vie meilleure avec un loyer moins onéreux, davantage de superficie, etc.

Le Grand Paris attire un public hétérogène, des séniors aux étudiants en passant par les familles et les jeunes actifs. En conséquence, les investisseurs peuvent se positionner sur plusieurs types de biens selon leur budget, car du studio au T4, la demande locative reste importante.

Une source de revenus supplémentaire peu fiscalisée avec le statut de LMNP dans le Grand Paris.

Cette croissance démographique dans le Grand Paris implique une croissance de la demande de location immobilière. Les étudiants, notamment, sont de plus en plus nombreux à solliciter cette zone dans laquelle ils peuvent se loger à moindre coût, tout en pouvant rejoindre facilement la capitale pour leurs études.

En effet, il est plus pratique pour les étudiants de poser bagages dans un logement meublé. L’aménagement se réalise plus facilement et le coût de l’ameublement n’est pas à prendre en compte.

ll est donc tout à fait intéressant d’acquérir un bien dans une résidence étudiante, pour ensuite prendre le statut de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP).

Le statut LMNP pour les investisseurs permet une fiscalité neutre grâce à l’investissement en meublé.

Dans quelles villes investir dans le Grand Paris ?

Ainsi, le Grand Paris est une vaste intercommunalité qui devrait rassembler 131 communes. En tant qu’investisseur, vous devrez étudier chaque commune et chaque quartier avant de vous lancer dans votre investissement.

Neuilly sur Seine, Boulogne-Billancourt, Saint Mandé, Vincennes, Versailles et Saint-Germain-en-Laye.

Sur ces communes, le marché locatif a peu bougé ces 20 dernières années. Ce secteur est celui où la plus-value risque d’être la plus faible, même si ces agglomérations restent des valeurs sûres en termes d’investissement et de locataires fiables, car c’est là que les revenus sont les plus hauts et qu’ils ne cessent de progresser.

Levallois-Perret.

Ce secteur a beaucoup de similarité avec les communes citées ci-dessus, mais on observe cependant certaines différences. La même sûreté des investissements y est présente, mais il est constitué d’une plus grande mixité sociale, ainsi que de la présence de jeunes actifs et de familles.

Pantin, Issy-les-Moulineaux, Les Lilas, Montrouge, Clichy, Charenton-le-Pont, Courbevoie…

Communes du “Paris Populaire”, elles pourraient s’avérer être les plus intéressantes du Grand Paris dans les années à venir. La construction de logements y est en hausse avec l’arrivée de nombreux jeunes actifs qui s’y installent. De plus, ces communes sont sur le parcours du Grand Paris Express, de nombreuses gares vont donc y être créées.

Ivry sur seine.

Le quartier Ivry-Port, situé aux portes de Paris, est en forte mutation avec un ambitieux projet d’aménagement urbain « Ivry Confluences ».

Ce nouvel espace urbain, concentrera sur ses 145 hectares, entreprises, logements et un nouveau pôle universitaire. Le RER D va être solidifié par la création de la ligne 15 et le prolongement de la ligne 14.

De plus, de nombreuses maisons d’ouvriers à rénover sont encore sur le marché, ce qui peut être intéressant pour les personnes souhaitant investir dans du locatif.

Vitry sur seine

Limitrophe à Ivry-sur-Seine, aujourd’hui, cette commune voit ses prix augmenter. En effet, la traversée future de la ligne 15 du Grand Paris Express verra la création de nouvelles stations.

Vitry-Sur-Seine attire également de nouveaux ménages grâce à sa réhabilitation. La ville est connue pour le street-art, et le parc départemental des Lilas, poumon vert, apprécié des vitriotes.

Saint-Denis et Sant Ouen

Saint Denis et Saint Ouen sont à surveiller. Elles font partie du secteur « création » du Grand Paris autour d’un cinéma, avec des plateaux et des studios télé. Mais c’est surtout la construction de la gare de métro Saint-Denis Pleyel, qui devrait être achevée courant 2024 qui attire beaucoup les investisseurs

Cette gare correspondra au terminus des lignes 15 et 16 et va assurer une correspondance avec le Grand Paris Express. Au total, le trafic de Saint Denis Pleyel devrait être égal à celui d’une station comme St Lazare.

De nombreux investisseurs investissent déjà dans des constructions situées autour de “la colonne vertébrale” du Grand Paris Express. Mais il n’est pas encore trop tard si vous souhaitez miser sur ces communes.

En effet, Saint-Denis se prépare à une grande mutation en prévoyant une densité d’emploi 2 fois supérieure à celle de sa population dans quelques années. De plus, c’est elle qui accueillera le gigantesque Centre Aquatique des Jeux Olympiques de 2024.

Les docks de Saint Ouen pourront également profiter du dynamisme de la gare Saint-Denis Pleyel, grâce au prolongement de la ligne 14.

Conclusion

Le projet du Grand Paris accélère les projets d’investissements immobiliers en région Ile-de-France. Les villes ne manquent pas d’atouts, il ne vous reste plus qu’à sélectionner la ville qui correspondra le mieux à vos critères et votre enveloppe budgétaire.

Vous souhaitez investir mais ne savez pas par où commencer et sur quelle ville miser ? Totem Invest vous accompagne pas à pas dans votre projet d’investissement locatif.

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